Asuntojen hintakehityksestä ja kaavoittamisesta.

Taas on kovasti julkisuudessa päivitelty asuntojen hintakehitystä mm. Aamulehden ja Helsingin Sanomien juttujen innoittamina. Esimerkiksi Osmo Soininvaara on toisaalla tässä vaaliblogipalvelussa “täysin vakuuttunut, että isojenkin asuntojen kohdalla markkinahinta ylittää reippaasti rakentamiskustannukset.” Näin varmasti on, mutta Soininvaara onnistuu jotenkin syyllistämään rakennusyhtiöitä tilanteesta, ne kun muka keinottelevat pitääkseen hintatason ylhäällä. Toki yritykset pyrkivät pitämään katteensa mahdollisimman korkeina, mutta asuntojen hintojen nousuun ne eivät ole syyllisiä. Oikeat syypäät istuvat nimittäin kuntien valtuustoissa.

Valtuustoissa vahvistetaan yleis- ja asemakaavat, jotka “määrittävät kunnan alueiden eri käyttötarkoitukset, kuten asumisen, työn, liikenneväylät ja puistot.” (Wikipedia) Asemakaavoissa “määritellään yksityiskohtaisesti kunkin alueen käyttötarkoitus, sekä ohjataan rakentamista. [Niissä] esitetään yleensä rakennusten, leikkipaikkojen ja pysäköintialueiden sijainti ja mitoitus, rakennusten korkeus, kerrosala, julkisivumateriaalit ja kattomuoto, sekä kaavasta riippuen myös esimerkiksi räystäslinjan korkeusasema, ääneneristysmääräykset, väestönsuojelutapa, julkisivun värit ja tontin huleveden käyttö.”

Lisäksi, kuten HS:n juttu kertoo, on erinäisiä kunnallisia määräyksiä, kuten Helsingin määräys siitä, että jokaisen kerrostalon asuntojen keskipinta-alan tulee olla vähintään 75 m². Viime kädessä vaaleilla valitut kunnanvaltuutetut siis päättävät mitä rakennetaan mihinkin ja kuinka paljon. Yhteisen hyvän nimessä.

Mitä jääkään enää rakennuttajille tehtäväksi? Aivan, poliitikkojen ja byrokraattien suunnitelmien täytäntöönpano. Ei aivan suunnitelmataloutta, kun mukana on yksityisiä yrityksiä rakentamassa ja harjoittamassa liiketoimintaa, mutta ei kovin kaukanakaan siitä.

Tuloksena syntyy luonnollisesti sellaista asuntorakennuskantaa, jota poliittiset päättäjät haluavat rakennettavan. Ei siis välttämättä esimerkiksi sellaista, jossa ihmiset haluaisivat asua. Itse asiassa poliitikkojen ja valtaväestön näkemykset jälkimmäisten asumisesta saattavat olla hyvinkin vastakkaisia, kun ensin mainitut pyrkivät miellyttämään tässäkin asiassa vaikutusvaltaisia eturyhmiä.

Kun sitten sattuu olemaan niin, että ihmiset haluavat sankoin joukoin asua kasvukeskuksissa tai ainakin hyvin lähellä niitä, niin kyseisillä alueilla asuntoihin kohdistuva kysyntä on suurempi kuin niiden keinotekoisesti kaavoituksella rajattu tarjonta. Lisäksi kysyntä painottuu niihin alueella oleviin asuntoihin ja asuinalueisiin, jotka ovat poliitikkojen asiaan sekaantumisesta huolimatta onnistuneempia kuin toiset. Tästä seuraa voimakas hintojen nousu, täysin kysynnän ja tarjonnan lakien mukaisesti.

Ilmeinen ratkaisu on kaavoittamispolitiikan muuttaminen rajusti eli säännösten vähentäminen ja erilaisten asuntojen suuremman tarjonnan mahdollistaminen. Ideaalisimmillaan kaavoituksesta voisi luopua kokonaan, kuten vaaliteemoissani ehdotan, jolloin vapaat markkinat ja kilpailu hoitaisivat rakennustuotannon täysin kuluttajien toiveiden mukaisesti. (Ajatus on kieltämättä radikaali, mutta ei ennenkuulumaton. Texasin Houston lienee maailman ainoita suurkaupunkeja, jossa ei kaavoiteta lainkaan, tosin rakentamista säädellään sielläkin voimakkaasti muilla keinoin.)

Mutta kuten Jyrki J. J. Kasvi totesi kommentissaan Soininvaaran kirjoitukseen, ajatus on poliittisesti erittäin vaikea viedä läpi, sillä kyseinen muutos laskisi asuntojen hintoja. (Kasvi puhui tosin vain hintojen laskemisesta, eikä viitannut suoraan kaavoituksen hölläämiseen. Itse asiassa Kasvin puheet mm. pakkolunastuksista menevät jo älyvapauden puolelle!) Vaikka hintojen lasku olisi lopulta kaikkien kannalta hyvä asia, asuntoja — ja erityisesti sijoitusasuntoja — omistavat ihmiset ovat yksi niistä voimakkaista eturyhmistä, joita valtaosa poliitikoista yrittää jopa epätoivon vimmalla miellyttää. Heitä omaisuuden arvon aleneminen tietysti harmittaisi, vaikka esimerkiksi pitkään samassa omistusasunnossa asuneiden kohdalla arvon muutos olisi periaatteessa vain luku paperilla.

Siitä huolimatta, että suurimmalta osalta poliitikoista tuntuu puuttuvan Kasvinkin peräänkuuluttama rohkeus tehdä oikeasti merkityksellisiä muutoksia, on kaavoituksen täydellinen vapauttaminen pidettävä tärkeänä tavoitteena. Juuri siksi, että poliitikot eivät oikeasti tiedä tavallisten ihmisten elämästä yhtään mitään, vaikka kovasti luulevatkin tietävänsä aina paremmin. Muuttuvassa maailmassa meillä ei ole sellaisiin ylimielisiin oikkuihin varaa.

“Aletaan olla sillä rajalla, että tavallisella palkansaajalla ei ole enää varaa asua pääkaupunkiseudulla. Nyt pitäisi pohtia kysymystä ihmisten toimeentulosta”, Asuntosäätiön toimitusjohtaja Anja Mäkeläinen huomauttaa.

Tutkimuspäällikkö Pekka Pajakkala VTT:stä arvioi, että suurin syy Suomen kalleuteen on pula tonttimaasta ja ongelmat kaavoituksessa.

“Tonttien hintakehitys pitäisi saada kuriin”, Pajakkala painottaa.

Vaikka Pajakkala painottaakin tonttien hintakehitystä, tulee hän maininneeksi myös mielestäni tärkeimmän asuntojen hintojen nousuun johtaneen syyn eli ongelmat kaavoituksessa. En lähde veikkaamaan mitä Pajakkala sillä tarkoittaa, mutta ainakin se on selvää, että kaavoituksesta päättävillä kuntien valtuutetuilla sekä virkamiehillä on kaavoitusasioissa usein oma lehmä ojassa: omien asuntojen arvoa ei haluta laskea lisäämällä asuinalueiden asuntotarjontaa merkittävästi.

Jotta päättäjien asuntojen arvot säilyisivät tai jopa mielellään nousisivat, pidetään asuntorakentaminen kaavoituksella tiukasti kurissa. Arvostetuille alueille ei juuri rakenneta lisää, varsinkaan kerrostaloja, ja muutenkin uusia rakennuksia ripotellaan sinne tänne. Ainoastaan uusille asuinalueille, joilla kenenkään omistusedut eivät ole uhattuna, rakennetaan vähänkään massiivisemmin. Suomi on ehkä maailman vähiten korruptoitunut maa, mutta tämä on ehdottomasti eräänlaista piilokorruptiota, kun päättäjät hakevat omaa taloudellista etuaan poliittisilla päätöksillä muiden kustannuksella.

Ratkaisu asuntojen hintojen nousuun ei ole asuntojen eikä tonttien hinta- tai vuokrasäännöstely, mikä aiheuttaisi puolestaan lisää ongelmia ja sääntöjen systemaattista kiertämistä, kuten Helsingin hitas-asuntojen kohdalla on selvästi nähty. Sen sijaan kaavoittamista tulee vapauttaa reilusti. Oikeastaan kunnille voisi rakentamisen suhteen jättää vain ohjaus- ja valvontatyyppisiä tehtäviä, jotta alueiden yleisilmeet olisivat kutakuinkin yhteensopivia ja rakennukset luonnollisesti rakennusmääräysten mukaisia.

Minun ojassa oleva lehmäni: olemme juuri ostaneet kerrostalo-osakkeen. Mikäli asuntomme arvo kuitenkin laskisi nimenomaan kaavoittamisen vapauttamisen seurauksena, en olisi asiasta kovin pahoillani, vaikka rahanmenetys tietenkin varmasti harmittaisi.